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新股解读 | 招股上市在即 银城生活服务(01922)为“人”所扰

admin 2019-11-13 292人围观 ,发现0个评论

近两年来,港股掀起了一股物管公司上市潮,在港上市的内资物管企业已达10泡泡电影余家,各大龙头房企简直均有在列。10月23日,银城系旗下的物业板块银城日子服务抓住了物管上市浪潮的尾巴。

智通财经APP了解到,银城日子服务(01922)现已于今天(10月25日)起招股,于10月30日完毕。公司拟全球出售6668万股,香港揭露出售占10%,世界出售占90%,还有15%超量配股权。每股1.9-2.28港元,每手2000股,预期11月6日上市。

上市为解“大哥”之困?

作为银城日子服务的老大哥,银城世界(01902)也是于今年年初登陆港股,时隔半年后,银城日子服务(01922)便即将为银城系完结第2次IPO。公司上市后,银城系将在一年内完结两家公司的上市。

跟着这两家公司的上市,背面最大的受益者,则是同为两家公司控股股东的黄清平。据智通财经APP了解,黄清平经过SilverHuang和SilverWutong持有银城日子服务54.56%的股份,并担任非履行董事。与此同时,其也经过SilverHuang持有银城世界控股48.72%股份。

关于银城日子服务挑选香港上市,银城一位高管也曾表明,一方面,公司旨在外拓商场,进步商场占有率。另一方面,香港本钱商场关于物业公司较为看好,挑选在香港上市也与此有关。

新股解读 | 招股上市在即 银城生活服务(01922)为“人”所扰

但是,商场上也有另一种声响以为,银城日子服务此次的赴港IPO,或也与破解银城世界负债之困有关。据了解,2015-2018近四年间,银城世界净本钱负债率由15年的141.1%至17年到达翻番,并于2018年年末进一步提升至351%。为“老大哥”处理本钱负债之困,或也是公司IPO需求处理的使命之一。

物管服务具有独立性

物管上市公司在上市前作为地产公司原先的板块之一,往往都有着母公司或相关公司向物业办理公司“输血”的职业通病,在港股上市的物管企业中,在管面积来自相关新股解读 | 招股上市在即 银城生活服务(01922)为“人”所扰房企超越80%的公司不在少量。

但是,银城日子服务在依靠相关公司“输血”这方面却做到了罕见的独立性。在物业办理服务收入中,有60%以上的收入来自于第三方开发商,且这一比重仍坚持扩展趋势。到2019年首四个月,公司来自第三方开发商时分的比重已到达77.4%,约有79.1%的在管面积来自于第三方。

相比之下,公司事务在地域散布上却有着较高的会集度,于2016年来自南京的物业办理服务收入占比达90.9%。不过,这一现象在近年来也呈现改进,事务比重也不断向南京以外的其他长三角城市扩展。

赢利为人力所困

从公司详细事务规划来看,到2019年首四个月,公司物业办理服务的在管面积约1960万平米。物业办理服务包含我国10个城市,其间大多数城市会集在江苏省,少量会集为长三角区域的其他省份的三个城市。

办理类型方面,公司于2019年4月30日办理物业197项,包含89项住所物业及108项非住所物业,服务超越10万户家庭。

现在,银城日子首要有两大事务线,即物业办理服务及日子社区增值服务。就物业办理服务而言,采纳两种收益形式,以包干制或酬金制收取物业办理费。其间,首要收入来自物业办理服务。

在银城日子物管收入中,包干制收入占有绝大部分份额,多年来均超99%。据智通财经APP了解,该准则首要具有简便易行,对业首要求较低一级特色。包干制往往有利于小型物管公司选用,准则中节约的开支或许成为物业公司的赢利。也正因如此,包干制关于企业自律也提出了更高要求。

到2016年-2018年间,银城日子共别离完成总收入2.27亿、3.06亿、4.68亿元人民币,复合年增加率为43.4%。但是,公司在上述期间内别离完成纯利2319万、1982万及2709万元人民币,复合年增加率仅为8.1%。到2019年止4个月,公司纯利也呈现负增加。

从公司首要财政比率来看,纯利率呈比年下滑趋势。智通财经APP了解到,出售本钱较快上涨,为影响公司纯利率水平下滑的首要要素之一。其间,劳工本钱为公司出售本钱的首要组成部分,占出售本钱比重达70%以上。除此之外,出售本钱的第二大费用分包本钱在近几年内增速较快。整体来看,人力本钱成为公司出售本钱较快增加的首要要素。

除此之外,到2019年首四个月,该公司行政开支增速加速也造成了赢利水平的下降。其间,行政开支中最首要费用职工本钱增速有所加速。此外,差旅开支于当期同比大幅增加了477%。整体而言,人力本钱仍然为影响公司赢利水平下滑的最首要要素。

整体来看,公司关于相关公司依靠较少在物管公司中较为可贵,但事务在南京区域的过渡会集或将使公司未来面对较为会集的方针危险。对此,办理层也正在采纳进一步改进办法,公司履行董事兼总裁李春玲表明,公司在收买上未来将优先挑选坐落长三角区域公司,方针将公司打造为长三角区域头部企业。在财政体现方面,人力本钱与收入规划之间的平衡则是公司未来需求重视的问题。

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